专栏 | 投资香港物业前需先了解“潜在价值”

摘要: 以往传统豪宅皆指富豪贵宅,必定是位处高尚住宅区,例如港岛的太平山顶其次的中半山、西半山,南区的浅水湾,九龙区有九龙塘、嘉多利山、何文田,至於新界可算是九肚山。

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以往传统豪宅皆指富豪贵宅,必定是位处高尚住宅区,例如港岛的太平山顶其次的中半山、西半山,南区的浅水湾,九龙区有九龙塘、嘉多利山、何文田,至於新界可算是九肚山。地价又以港岛区最高,继而九龙再者是新界。时至今日豪宅的定义已完全改变,千万不要尽信广告上的“豪宅”字样,虽然豪宅始终依旧存在,但以上地点已经缺乏了绝对识别的指标性,只怪香港实在地少人多所至,几乎可见的土地都被用作建房,久而久之这类一线房的旁边总会多了些较次等的“豪宅”,甚至居屋(政府出售房屋)或者公屋(政府出租房屋);所以单凭地址又岂能贸然定夺该处的价值!


香港的房产价格颇受政府政策而变动,除了之前提及的辣招印花税和紧缩按揭形成短期楼市波幅外,长线投资者决不能忽视长远土地政策。2017年香港施政报告内列出长远房屋政策正着手起动九龙东;例如牛头角、启德、观塘,并且发掘新界西北区及北区的新市镇用地供应,又发展东大屿山近岸填海工作,和活化农地及重新规划乡郊棕地。此外,研究发展港岛区的铜锣湾、跑马地、金钟、湾仔以及九龙尖沙咀西的城市地下空间,进行公众谘询後暂时考虑地点包括九龙公园、维多利亚公园及修顿球场。


另一点需要关注的是“资助出售单位”的所在,其中香港房屋委员会(房委会)约有2,057个新建居屋预计於2018-19年度落成,并已於2017年6月搅珠抽签预售,地点正是上述提及的 1九龙东和大屿山。而政府与香港房屋协会(房协)合作的将军澳73A区及屯门2区,将会兴建“资助出售单位”约600个,预计於2019-20年度落成。


除此之外,运输政策亦是影响楼价的重要因素之一,大型基建当然更影响深远,不得不提广深港高速铁路香港段预计於2018年第三季度通车,而沙中线“大围至红磡段”和“红磡至金钟段”则预计分别将於2019年和2021年通车。


从资料可见正积极开拓密集式地发展的住宅地区包括九龙东、新界西北、东大屿山、将军澳,表示此等地区将有大量货源供应,反之其他地区尤以港岛区为例就特别紧拙,新开发地段近乎绝迹人所皆知物以罕为贵,所以如果预见短期内在同一地区将有大量供应的话,几可估计该区会有一定沽售压力,而且要观乎整体发展地区蓝图布局进程,才可推算其未来价值,若四周会夹杂着居屋或公屋当然不要网妄想这区会有甚麽真正豪宅,但相反对於普罗大众的住屋来说,交通便利固然可以看高一线。


自从98年起,基於不同原因政府几度暂停卖地,而且政策断续维持多年,直至2013-14年政府才重新掌握主权,卖地计划再重见天日。但积压多年土地供应不足,及至现时落成的住宅楼宇供应有限,要弥补现实需求又岂能一时三刻到位!长期供求不协调,市场形成囤积的购买力,加上抑制楼市措施失衡,近年终於爆发瞎抢一手房现象,气氛所致楼价无故连环倍升,不论任何地区的楼盘都被盲目抢购,特别是近年的特产“纳米楼”,面积小得出奇,最小的只有128平方呎,普遍买家都取其楼价少,负担看似较轻,但都忘记了其实质价值已被推高,呎价早已超越豪宅,这可能是日後的致命伤!记忆中在动荡环境下的细单位永远是抗跌能力最差的类别。以我所见非理性之後的结果,好大机会是引发新一场灾难的开始,规模大小则需视乎市场乏力时又遇上甚麽其他环境因素才可下结论。

钻石的市价都时有高低,但再低亦不会比合成仿钻石低。


投资之道——必先知道商品的实质价值、现有价值、和未来价值。


注:


图: 出售居屋单位2017

参考资料:(复制打开链接)


  • 2017至18年度卖地计划
    http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm


  • 私人房屋土地供应

http://gia.info.gov.hk/general/201702/23/P2017022300599_253985_1_1487843448475.pdf



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